Герб Луховицкого районаКонцепция инвестиционно-градостроительного развития территории на примере Луховицкого муниципального района Московской области

Проект инвестиционно-градостроительной концепции является примером территориального планирования, основанного на маркетинговых исследованиях территории. Этот вид документации ориентирован преимущественно на решение инвестиционных задач территории, заключающихся в организации нового бизнеса и финансировании сложившихся видов деятельности за счёт первоочередного развития выделенных зон с наибольшим потенциалом роста и наименьшими затратами на освоение, то есть зон, максимально готовых воспринять инвестиции.

см.также:

Инвестиционно-градостроительная концепция территориального развития Луховицкого района Московской области;

Многоаспектный анализ, проведённый в ходе разработки концепции, позволил учесть специфику территории при формировании уникальных территориальных предложений, оценённых на предмет их текущей и перспективной доходности и эффективности. Результатом концепции является стратегия развития и продвижения территории, основанная на эффективных и конкурентоспособных инициативах.

Таким образом, инвестиционно-градостроительная концепция развития территории даёт возможность сформировать оптимальную схему освоения территории, позволяющую распределять входящие потоки инвестиций по объёму и назначению с наибольшей эффективностью.

Программа разработки инвестиционно-градостроительной концепции состоит из блоков, представленных в таблице, результаты которых имеют непосредственную практическую ценность для целей выбора стратегии развития и разработки конкретных мероприятий в рамках концепции, а также выступают в качестве аналитической базы при рассмотрении вопроса о непосредственном инвестировании в территорию.

Программа работ по подготовке инвестиционно-градостроительной концепции развития территории Луховицкого района Московской области

Таблица. Программа работ по подготовке инвестиционно-градостроительной концепции развития территории Луховицкого района Московской области

В качестве контрольного показателя результативности инвестиционно-градостроительной концепции можно применить индекс инвестиционной привлекательности территории (Смаглюкова Т.М. Методика комплексной оценки инвестиционной привлекательности регионов с учётом их отраслевой специализации // Проблемы современной экономики. 2011. № 3(23)), включающий две составляющие:

1) экономическую отдачу (оценивает уровень доходности инвестируемых средств),

2) рискованность вложений (оценивает степень риска, связанного с рассматриваемым уровнем развития территории или отрасли).

Показатель инвестиционной привлекательности территории (ИПm(o)j) рассчитывается по формуле:

ИПm(o)j = ЭОm(o)j • (1 - РВm(o)j),

где ЭОm(o)j - показатель, характеризующий уровень доходности инвестируемых средств на территориальном (отраслевом) уровне;
РВm(o)j - показатель рискованности вложений на территориальном (отраслевом) уровне.

Таким образом, показатель инвестиционной привлекательности территории (отрасли) представляет собой чистую экономическую отдачу от вложения инвестиций, которая определяется как размер полученного от инвестирования дохода за минусом потерь, вызванных проявлением рисков.

Показатель экономической отдачи определяется как отношение прибыли, полученной организациями на рассматриваемой территории в анализируемом периоде, к величине вложенных в предыдущем периоде инвестиций в основной капитал. Полученный результат представляет собой усреднённую величину, поскольку достоверно определить число организаций, получивших прибыль от инвестиций в анализируемом периоде, затруднительно.

Показатель экономической отдачи территории (ЭОт) рассчитывается по формуле:

ЭОт = П/И,

где П - сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток) деятельности организаций территории, полученный в анализируемом периоде;
И - объём инвестиций в основной капитал, вложенных в территорию в предыдущем периоде.

Индекс инвестиционной привлекательности территории рассчитывается в начале разработки инвестиционно-градостроительной концепции и после выполнения каждого из этапов мероприятий концепции, а затем полученные значения показателей сравниваются друг с другом для определения эффективности реализации проекта концепции:

Эп = (ИПn/ИПн) • 100,

где Эп - показатель эффективности проекта ИГК;
ИПn - инвестиционная привлекательность территории после проведения n-го этапа мероприятий инвестиционно-градостроительной концепции;
ИПн - инвестиционная привлекательность территории в начале разработки инвестиционно-градостроительной концепции; n = 1, 2, 3...

Если в динамике показателя прослеживается положительная тенденция - значит, стратегические направления заданы верно и мероприятия концепции реализуются успешно.

Аналитические исследования, проведённые в рамках разработки инвестиционно-градо¬строительной концепции территориального развития Луховицкого муниципального района Московской области, послужили основой для выявления его уникальных территориальных предложений.

Механизм взаимодействия сегментов экономики Луховицкого района

Схема 1. Механизм взаимодействия сегментов экономики Луховицкого района

Первоначально были выявлены и исключены из зон хозяйственного освоения территории с имеющимися ограничениями природного и градостроительного характера. В Луховицком районе площадь таких зон (сформированных в основном особо охраняемыми природными территориями, расположенными на юге и юго-востоке района) занимает порядка 40 % его общей площади. С одной стороны, это обстоятельство, являясь ограничительным фактором, вынуждает отказаться от экстенсивного вектора освоения территории и перейти к её интенсивному развитию, которое не будет вступать в конфликт со сложившимися условиями высокой природной составляющей территории, а будет, напротив, активно использовать экологическую составляющую для повышения доходности территории. Ведь если пренебречь соблюдением условия неконфликтности, выраженным для данной территории главным образом в экологичности осуществляемой деятельности, то из всех секторов экономики способными к развитию останутся только вторичный и, частично, третичный секторы (транспорт и логистика), что приведёт к моноспециализации района и понизит устойчивость его экономики в связи с высокой зависимостью от состояния ведущего вида производства (например, при входе на территорию предприятий нефтепереработки, чёрной металлургии и т. д.).

Механизм взаимодействия сегментов экономики Луховицкого района

Схема 2. Механизм взаимодействия сегментов экономики Луховицкого района

После учёта зон ограниченного хозяйственного освоения были выделены территории с уникальными природными условиями (водные объекты, лесные массивы, холмы, культурно-исторические объекты), обладающие наибольшим потенциалом в качестве зон развития рекреационной деятельности. Туристско-рекреационная зона была разделена на две подзоны кратковременного (менее суток) и долговременного (сутки и более) пребывания. К подзонам первого вида, требующим относительно небольшого объёма инвестиций для начала функционирования туристско-рекреационных объектов, были отнесены территории «Бостанова гора», «Голубые озёра», «Дединово» и «Белоомут». Объекты «Бостанова гора» и «Голубые озёра» в настоящее время активно используются местным населением для пляжного отдыха и наиболее готовы к вовлечению в хозяйственную деятельность, в то время как объекты «Дединово» и «Белоомут», обладающие культурно-исторической составляющей, требуют поддержки со стороны объектов долговременного пребывания рекреантов и представляются целесообразными к вводу в комплексе с ними.

К подзонам долговременного пребывания рекреантов отнесены территории «Осетровье» и «Перевицкий Торжок - Солчино», характерными особенностями которых являются близость к населённым пунктам, уникальные природно-ландшатные условия и сформированная инфраструктура, поэтому на них рекомендуется строительство капитальных рекреационных объектов, а также развитие промыслового, спортивного и оздоровительного туризма. В частности, в подзоне «Осетровье» в дополнение к прочим объектам предлагается построить «Дом рыбака» с сопутствующей инфраструктурой и организовать на его базе такой вид промыслового туризма, как рыбалка, а также деятельность по разведению осетров в искусственно созданных водоёмах.

Территория интенсивного градостроительного освоения расположена в центральной части района и закольцовывает основные существующие и перспективные точки роста: городское поселение Луховицы, «Астапово», «Луховицкий Торжок», «Фруктовая» и «Красная пойма». На этих территориях имеются предпосылки развития деловой, торговой и досуговой активности. Перечисленные выше подзоны отличаются высокой обеспеченностью инженерной и транспортной инфраструктурами, близким расположением к трудовым ресурсам и имеющемуся технологическому капиталу. Подзоны «Астапово», «Луховицкий Торжок», «Фруктовая» обладают потенциалом для строительства на их территории логистическо-складского комплекса класса А или В площадью не менее 10 тыс. кв. м в связи

• с прохождением участков федеральной автомобильной дороги М5 «Урал» («Луховицкий Торжок»);

• с наличием железной дороги («Астапово», «Фруктовая»);

• с проектируемой согласно Схеме территориального планирования Московской области обводной дорогой г.п. Луховицы с рекомендуемым настоящим проектом развилкой на д. Врачево («Астапово», «Луховицкий Торжок»).

В перечисленных выше подзонах предлагается разместить пункты сбора и временного хранения сельскохозяйственной продукции, полученной от личных подсобных хозяйств населения и фермеров.

План стратегического развития территории Луховицкого района

Карта: План стратегического развития территории Луховицкого района

Вдоль западных и северо-западных границ территории интенсивного градостроительного освоения выделены производственные зоны, наиболее обеспеченные транспортной и инженерной инфраструктурами, благоприятно расположенные по розе ветров относительно существующих рекреационных объектов и жилых зон, а также находящиеся недалеко от источников сырья и мест сосредоточения трудовых ресурсов. В качестве основной специализации производственной зоны предложена переработка полученной в районе сельскохозяйственной продукции и производство пищевой продукции, включая напитки. На выделенной территории также имеются условия для размещения объектов высокотехнологичных «чистых» производств. Развитие производственной зоны требует наибольших финансовых вложений, поэтому рекомендуется к развитию после укрепления сельскохозяйственной базы района, которая должна обеспечить объекты пищевой промышленности бесперебойными поставками сырья.

Для жилищного и дачного строительства выбрана стратегия развития существующих населённых пунктов, не предполагающая агрессивную политику использования жилых зон под коттеджную застройку. Под участки с готовыми жилыми объектами рекомендуется предусмотреть не более 40 % проектируемых жилых территорий, а около 60 % проектируемых жилых территорий (при наличии центральных коммуникаций) зарезервировать под участки без подряда на обязательное строительство.

Оставшиеся территории выделены под образование зон развития сельского хозяйства, включающей подзоны:

• традиционного овощеводства на базе личных подсобных хозяйств;

• крупных и средних сельскохозяйственных предприятий;

• крупных фермерских хозяйств;

• экофермерства.

Для продвижения продукции района начато создание зонтичного территориального бренда, который будет включать в себя торговые марки второго уровня всех продуктовых линеек, производимых на его территории.

Иерархия и взаимосвязи территориальных брендов

Схема 3. Иерархия и взаимосвязи территориальных брендов

Как показали проведённые в рамках проекта маркетинговые исследования, приоритетными направлениями на пищевом рынке являются функциональные молочные и овощные продукты питания (включая продукты глубокой заморозки). Учитывая высокий уровень цен на функциональные продукты, совокупный количественный объём их реализации относительно небольшой. На российском пищевом рынке фактически нет ни одного полноценного регионального бренда. В основном функциональные продукты представлены ассортиментными линейками крупных производителей. Это обстоятельство создаёт возможность быстрого вхождения на пищевые рынки России.

Тел: +7 (495) 789-6556 • Факс: +7 (495) 789-6556 • e-mail: info@ikrt.ru
© «Институт комплексного развития территорий», 2008–2017IKRT.RU Все права защищены ©